Super Bonus ristrutturazione condomini

Con il Decreto Rilancio, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 19 maggio 2020 e convertito in Legge 17 luglio 2020 n. 77 (prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 L. 178/2020, dalla Legge di Bilancio 2022 L. 234/2021 e dalla Legge di Bilancio 2023 L. 197/2022), sono stati introdotti dallo Stato italiano nuovi incentivi dedicati alla ristrutturazione dei condomini al fine di renderli più efficienti dal punto di vista energetico e più sicuri dal punto di vista antisismico. Le detrazioni, con il nuovo Super Bonus raggiungono il 110% dell’importo dei lavori eseguiti.

I Super Bonus sono fruibili dai condomìni su interventi effettuati a partire dal 01 luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2025 (con percentuali decrescenti a partire dal 2023: 90% nel 2023, 70% nel 2024 e 65% nel 2025). Con la Legge di Bilancio 2023 e successive modifiche si usufruirà della detrazione del 110% anche per l’anno 2023 (con scadenza al 31/12/2023) nei seguenti casi:

• • se la CILAS è stata presentata entro il 31/12/2022 ed il verbale di assemblea è stato redatto e approvato entro il 18/11/2022;
  • se la CILAS è stata presentata entro il 31/12/2022 ed il verbale di assemblea è stato redatto e approvato entro il 18/11/2022.

La percentuale di detrazione rimane al 110% fino al 31 dicembre 2025 nei comuni colpiti da sisma e per le realtà appartenenti al terzo settore. Rimane la detrazione al 110% anche per le ex IACP con scadenza al 30 giugno 2023 e con scadenza al 31 dicembre 2023 purché, in questo caso, siano stati realizzati il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2023.

Le detrazioni fiscali si recuperano in 5 anni, in quote di pari importo per l’anno 2021, ed in 4 anni in quote di pari importo per il 2022 e per gli anni successivi. Cessione del credito e sconto in fattura sono possibili solo per coloro che hanno presentato CILAS o titolo edilizio e verbale di assemblea entro il 16/02/2023.

Vanno a sommarsi agli incentivi già esistenti, tuttavia per fruire della detrazione si deve effettuare almeno uno degli interventi traino obbligatori (almeno uno dei due per quanto riguarda l’efficienza energetica e la messa in sicurezza sismica per la parte antisismica):

• • isolamento termico delle superifici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare che si trova all’interno dell’edificio;
  • interventi su parti comuni di edifici condominiali per la sostituzione di impianti centralizzati esistenti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria (interventi “traino” D. L. 19/05/2020 art. 119, c. 1);
  • messa in sicurezza sismica.

Sussiste l’obbligo di conseguire un miglioramento di due classi energetiche, o, il raggiungimento della miglior classe possibile nel caso in cui non si possano ottenere due classi di miglioramento energetico.

Nel Super Bonus sono inclusi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici.

Per accedere al Superbonus basta che il tecnico presenti la CILAS (tranne negli interventi di demolizione e ricostruzione) in quanto con la conversione in Legge del Decreto Semplificazioni gli interventi inerenti tale incentivo rientrano nella manutenzione straordinaria.

Sussiste, inoltre, l’obbligo di produrre l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e l’asseverazione della classe di rischio sismico, nel caso di interventi correlati al Sisma Bonus.  L’attestazione e l’asseverazione devono essere prodotte da un tecnico abilitato e dovranno poi essere trasmesse all’ENEA (con modalità che verranno stabilite entro 30 giorni dalla conversione in Legge, con apposito Decreto del MISE). Anche queste spese rientrano tra quelle detraibili.

I tecnici che nelle asseverazioni esporranno informazioni false o ometteranno informazioni rilevanti sui requisiti tecnici del progetto di intervento o sulla effettiva realizzazione dello stesso oppure attestano falsamente la congruità delle spese sono puniti con la reclusione da 2 a 5 anni e con una multa che va da 50mila a 100mila euro. Le pene sono maggiorate qualora venisse accertato un indebito profitto per sè stessi o per altri.

Gli altri interventi (interventi “trainati” DL 19/05/2020 art. 119, c. 2) relativi all’ecobonus, alla ristrutturazione edilizia, gli interventi di rimozione delle barriere architettoniche,  rientrano nella detrazione Super Bonus a patto che venga effettuato almeno uno degli interventi traino indicati.

Nel Super Bonus sono stati inclusi anche:

• • l’installazione di impianti fotovoltaici;
  • l’installazione di appositi sistemi integrati di accumulo dell’energia prodotta dall’impianto fotovoltaico;
  • l’installazione di colonnine di ricarica per le auto elettriche;
  • l’esercizio di impianti fotovoltaici fino a 200kW da parte di comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali o da parte di condomìni che aderiscono alle configurazioni di cui all’art. 42-bis del decreto legge 31 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, non costituisce svolgimento di attività commerciale abituale. Si applica fino alla soglia di 200 kW e per un ammontare di spesa complessivo di 96.000 euro;
  • l’installazione di impianti fotovoltaici fino a 200kW per una quota di spesa corrispondente alla potenza massima di 20kW e per la quota la quota di spesa eccedente 20kW spetta la detrazione stabilita dall’art. 16-bis, comma 1, lettera h, del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, nel limite massimo della spesa complessivo di 96.000 euro riferito all’intero impianto.

Il “visto di conformità” va ottenuto sia che si opti per il recupero delle detrazioni, che per la cessione del credito, che per lo sconto in fattura, e può essere rilasciato da:

• • gli iscritti negli albi dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali e dei consulenti del lavoro;
  • i soggetti iscritti nei ruoli di periti ed esperti tenuti dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura per la sub-categoria tributi, in possesso di diploma di laurea in giurisprudenza o in economia e commercio o equipollenti o diploma di ragioneria;
  • dai responsabili dei centri di assistenza fiscale.

Il Super Bonus si applica ai condomìni ed alla casa adibita ad abitazione principale. Non si applica alle seconde case tranne nel caso in cui la seconda casa faccia parte di un condominio.

Possono accedere al Super Bonus:

• • condomìni;
  • persone fisiche, non esercenti attività di impresa, arti o professioni, su interi fabbricati con massimo 4 unità immobiliari accatastate appartenenti ad unico proprietario o in comproprietà;
  • persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari destinati ad abitazione principale;
  • IACP ed enti aventi le stesse finalità sociali istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione in materia di house providing per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  • organizzazioni non lucrative di utilità sociale (art. 10 D. Lgs. 4 dicembre 1997 n. 460), organizzazioni di volontariato iscritte nei Registri (art. 6 L. 11 agosto 1991 n. 266), associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri delle Province Autonome di Trento e Bolzano (art. 7 L. 7 dicembre 2000 n. 383);
  • associazioni e società sportive dilettantistiche per gli immobili adibiti a spogliatoi (art. 5 c. 2 lettera c) D.Lgs. n. 242/1999);
  • imprese per unità immobiliari possedute o detenute in condomini in riferimento alle parti comuni (Circolare AdE 24/E/2020);
  • edifici rientranti nelle categorie catastali B1, B2 e D4 ossia ospizi, collegi, convitti, conventi, seminari, caserme, ospedali e case di cura a patto che i titolari svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali e i membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica.

Possono accedervi per un numero massimo di due unità immobiliari. Il Super Bonus non si applica ad edifici che rientrano nelle seguenti categorie catastali: A1, A8 ed A9.

Per maggiori informazioni è possibile consultare anche la Guida al Super Bonus dell’Agenzia delle Entrate.