Lavori condominiali: manutenzione ordinaria, straordinaria ed incentivi fiscali
Ogni condomìnio deve ciclicamente affrontare lavori condominiali che assicurino la conservazione e la riparazione degli edifici e delle parti comuni.
I lavori condominiali si dividono in manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria: la distinzione tra le due incide sulle competenze decisionali, ossia se a disporre gli interventi sia l’assemblea condominiale o direttamente l’amministratore di condominio.
Lavori condominiali: la manutenzione ordinaria
I lavori condominiali di manutenzione ordinaria vengono svolti periodicamente e sono previsti durante l’approvazione del preventivo di gestione, che avviene nelle assemblee ordinarie periodiche. Tali lavori vengono poi fatti eseguire dall’amministratore di condominio.
L’amministratore di condominio, dunque, dispone gli interventi di manutenzione ordinaria, sulla base di quanto indicato e approvato in assemblea ordinaria. I lavori riguardano le parti comuni del condominio.
Tra i lavori condominiali di manutenzione ordinaria rientrano:
- sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti nelle parti comuni condominiali;
- tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni;
- rifacimento di intonaci interni;
- impermeabilizzazione di tetti e terrazze;
- verniciatura delle porte dei garage.
In questo caso, manutenzione ordinaria, l’assemblea delibera i lavori o ratifica quelli disposti dall’amministratore con i seguenti quorum:
Prima convocazione
Voto favorevole:
• della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea
• che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Seconda convocazione
Voto favorevole:
• della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea
• ed almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.
Lavori condominiali: la manutenzione straordinaria
La manutenzione straordinaria riguarda tutti quegli interventi conservativi che non sono compresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria. A decidere, nel caso di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dei condomini, è sempre l’assemblea condominiale, tranne per interventi che rivestono urgenza (ad esempio la rottura della caldaia per il riscaldamento centralizzato). Nell’ultimo caso è l’amministratore che decide e riferisce alla prima assemblea utile.
L’assemblea condominiale, nel caso di lavori di manutenzione straordinaria, oltre a deliberare l’approvazione dei lavori deve deliberare anche l’istituzione di un fondo pari all’importo dei lavori da eseguire.
Tra i lavori condominiali di manutenzione straordinaria rientrano:
- installazione di ascensori e scale di sicurezza;
- realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
- sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale e tipologia di infisso;
- rifacimento di scale e rampe;
- costruzione di scale interne;
- restauro e risanamento conservativo come apertura di nuove finestre o adeguamento delle altezze dei solai (mantenendo le volumetrie esistenti);
- ristrutturazione edilizia come il rifacimento delle facciate o realizzazione di mansarde e balconi.
I quorum per deliberare i lavori di manutenzione straordinaria sono:
Prima convocazione
Voto favorevole:
• della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea
• che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Seconda convocazione
Voto favorevole:
• della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea
• ed almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.
Gli incentivi a disposizione dei condomini
A sostegno dei condòmini che devono pagare i lavori condominiali esistono una serie di agevolazioni per le parti comuni (più le agevolazioni previste per le singole unità immobiliari che tuttavia non trattiamo in questo articolo).
Le parti comuni degli edifici condominiali sono indicate nell’art. 1117 numeri 1, 2 e 3 del Codice Civile:
- fondazioni, tetti, muri maestri, travi e colonne portanti, lastrici solari, porte d’ingresso, scale, vestiboli, anditi, portici, cortili facciate;
- parcheggi, locali per servizi comuni come: portineria e appartamento del portiere, lavanderie, stenditoi e sottotetti;
- opere, installazioni e manufatti destinati all’uso comune: ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, ricezione radiotelevisiva, fibra ottica.
Ecobonus
Fino al 31 dicembre 2021
Detrazione IRPEF fino al 75% con possibilità di cessione del credito
limite di spesa massima 40.000 euro per unità immobiliare
Sismabonus
Fino al 31 dicembre 2021
per edifici in zona sismica 1, 2 e 3
Detrazione IRPEF fino all’85% con possibilità di cessione del credito
limite di spesa massima 96.000 euro
Ecobonus + Sismabonus
Fino al 31 dicembre 2021
per edifici in zona sismica 1, 2 e 3
Detrazione IRPEF fino all’85% con possibilità di cessione del credito
limite di spesa massima 136.000 euro per unità immobiliare
Bonus Ristrutturazione
Fino al 31 dicembre 2019
Detrazione IRPEF al 50%
limite di spesa massima 96.000 euro
Bonus Mobili
Fino al 31 dicembre 2019
Detrazione IRPEF al 50% per acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (minimo classe A+) da inserire nelle parti comuni degli immobili oggetto di ristrutturazione
limite di spesa massima 10.000 euro
Bonus Verde
Fino al 31 dicembre 2019
Detrazione IRPEF al 36% per sistemazione del verde comune
limite di spesa massima 5.000 euro per unità immobiliare
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