Ristrutturazione e riqualificazione: una nuova vita per gli edifici
Un edificio ormai datato può essere ristrutturato fino a poter essere paragonato ad uno di nuova costruzione? Gli edifici storici possono subire riqualificazioni energetiche?
Ebbene sì, i lavori di ristrutturazione e riqualificazione oggi permettono di riportare allo splendore anche la palazzina più vecchia. E non solo: sta avendo molto successo anche il recupero di edifici di valore storico. La riqualificazione in questo caso può essere fatta nel pieno rispetto del patrimonio architettonico, riuscendo a coniugare efficienza energetica, miglioramento sismico e restauro.
Ma come funzionano?
Le 8 fasi della riqualificazione
La riqualificazione di un edificio presuppone un lavoro diviso in diverse fasi che coniugano molte tecniche e competenze diverse.
Dall’acquisizione dei dati, alla progettazione fino alla realizzazione effettiva dei lavori, ogni step deve essere affrontato con gli strumenti giusti e le competenze adeguate, in modo da garantire la buona riuscita della riqualificazione.
- 1. Rilievo dell'architettura
- 2. Modellazione BIM
- 3. Diagnosi energetica e sismica
- 4. Simulazione termo-energetica
- 5. Realizzazione degli interventi
- 6. Recupero incentivi
- 7. Contratti EPC - Energy Perfomance Contract
- 8. Facility Management
1. Rilievo dell'architettura
Il rilievo dell’architettura è la raccolta di informazioni necessarie a consentire la riqualificazione. Possono essere utilizzate diverse tecniche:
- Ripresa fotogrammetrica, cioè tramite una camera stereometrica che produce fotografie stereo misurabili nelle tre dimensioni.
- Ripresa digitale, cioè tramite laser-scanner 3D che scansiona a acquisisce in modo autonomo le coordinate spaziali di milioni di punti 3D.
2. Modellazione BIM
Il BIM è un metodo di progettazione collaborativo dove si possono rappresentare in digitale le caratteristiche fisiche e funzionali del progetto. In questo modo si integrano in un unico modello 3D le informazioni utili in ogni fase della progettazione.
3. Diagnosi energetica e sismica con formulazione degli scenari di riqualificazione
A questo punto si dispone di tutti i dati necessari per eseguire una diagnosi energetica.
La diagnosi energetica è una proceduta che permette di determinare il consumo energetico e individuare inefficienze e criticità del sistema edificio-impianto. Da essa si determina le O.R.E, cioè gli interventi che garantiscono Opportunità di Risparmio Energetico.
Si procede inoltre con la diagnostica strutturale per la vulnerabilità sismica: uno strumento fondamentale per determinare il rischio sismico di un edificio. La diagnosi dell’edificio si basa sull’analisi del rischio statico, antisismico e, più in generale, della sicurezza dell’edificio, in funzione della tipologia costruttiva e dello stato di conservazione dell’edificio stesso.
4. Simulazione termo-energetica dinamica degli scenari di riqualificazione
Per determinare i benefici della riqualificazione energetica è necessario quantificare il risparmio di energia.
Con software di simulazione dinamica è possibile eseguire bilanci termici estremamente precisi su base oraria e lavorare simulando delle condizioni molto simili a quelle reali.
5. Selezione e realizzazione degli interventi di riqualificazione energetica
Una volta determinate le proposte di interventi occorre individuare quelle ottimali per il caso specifico in base alla fattibilità tecnica ed economica.
Gli interventi possono riguardare sia l’involucro attraverso l’isolamento termico, sia gli impianti con la sostituzione di impianti obsoleti con nuove tecnologie.
L’obiettivo di questi interventi è, dove possibile, riqualificare gli edifici fino a farli rientrare nella categoria degli NZEB (Edifici ad energia quasi zero).
6. Recupero degli incentivi per gli interventi realizzati
Con il contributo di una ESCo si possono valorizzare economicamente gli interventi effettuati attraverso incentivi di varia natura:
- Conto Termico
- Ecobonus per condomini e per singole unità immobiliari;
- Sismabonus per condomini e per singole unità immobiliari;
- Detrazioni Fiscali per ristrutturazioni edilizie di edifici esistenti
- Detrazioni Fiscali per riqualificazioni energetiche di edifici esistenti
7. Contratto EPC - Energy Performance Contract
Infine è possibile stipulare un Contratto EPC – Energy Performance Contract, ossia un accordo tra committente dei lavori e un’apposita tipologia di società chiamata ESCo (Energy Service Company) che tiene conto del miglioramento energetico, sismico e strutturale dell’edificio e viene ripagata dei costi che sostiene in base all’efficientamento energetico effettivamente ottenuto. Il contratto EPC ha una durata pluriennale ed in fase di studio diagnosi vengono delineati degli scenari di risparmio energetico, che a loro volta si traducono in risparmio economico e dunque nella remunerazione della ESCo che ha effettuato gli interventi e gestisce i contratti energetici.
La ESCo si rende responsabile della conduzione e della manutenzione dell’impianto primario, fornitore di servizi e garante del livello di consumo energetico certificato.
8. Facility Management
Il Facility Management è caratterizzato da tre aspetti: quello strategico, che permette di valutare ogni decisione relativa alla politica di gestione e reperimento dei servizi; quello analitico, relativo alla comprensione delle necessità dei clienti interni; e quello gestionale-operativo che riguarda il coordinamento di tutti i servizi intesi complessivamente.
Tra le attività previste nel campo del Facility Management troviamo: l’assistenza e la gestione degli impianti elettrici, idrici, fognari, di condizionamento e di illuminazione.
Se sei interessato a saperne di più sui nostri servizi dedicati alla riqualificazione degli edifici esistenti ti suggeriamo di consultare le pagine dedicate alla nostra Divisione ESCo.
